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第十届市情报告会——重庆市房地产发展现状、政策及前景
时  间：2006年8月15日
地  点：外贸大厦25楼会议室
报告人：市国土房管局房地产发展处处长xxx

　　近年来，重庆正逐步由传统的产业城市、重工业基地向山水园林城市、宜居城市和新型产业城市综合发展，受益于基础设施和社会经济的发展，重庆市房地产业保持了持续稳定的发展态势。
　　一、发展现状：
　　首先是总体判断：去年3月以来，针对一些地区房地产发展中存在的问题，国家加强了对房地产的宏观调控，重庆市根据自身实际，及时采取了做好稳定住房价格工作的措施，有力的保障了重庆房地产市场稳定健康的发展，总体上保持了“四个基本协调”：房地产开发投资增长（27.8%）与全社会固定资产投资增长（23.7%）基本协调；房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重（25.8%）基本协调；商品房住房供应结构与市场需求结构基本协调；房价增长（住房增长8.45%）与经济增长（11.8%）、城镇居民可支配收入增长（11.1%）基本协调。
　　2005年6月，国务院七部委稳定住房价格联合检查组认为：重庆市房地产市场运行情况总体平稳健康，发展节奏得到有效控制。房地产开发投资增速适度，供求基本平衡，供应结构基本合理，调控工作已见成效。
　　（一）基本情况：
　　主要体现在四个方面：
　　第一、房地产投资规模增长适度，资金来源结构合理。2004年、2005年，重庆市房地产开发投资完成额分别为393.09亿元，517.73亿元，占全市城镇固定资产投资的比重分别为24.4%，25.8%，同比分别增长19.9%，27.8%。同期，我市全社会固定资产投资增长分别为26.8％，23.7%。2005年重庆房地产投资在宏观调控背景下仍保持了较高增速，说明我市房地产市场一直比较健康，投资主体对重庆房地产业的未来发展前景信心足，重庆房地产市场受调控的影响不大。
　　今年1-7月，全市房地产开发完成投资282.27亿元，同比增长24.94%，增速与上年同期相比提高0.84个百分点。其中住宅建设完成投资165.11亿元，同比增长25.6%，增速与上年同期相比下降8.8个百分点。
　　第二、商品房开、竣工规模适度。2004年新开工面积2144.84万m2，同比增长2.2%；竣工面积1534.58万m2，同比下降8.5%。2005年，新开工面积2337.24万m2，同比增长6.67%；竣工面积2208.12万m2，同比分别增长39.23%。
今年1-7月，全市商品房新开工面积1346.83万平方米，同比增长12.6%；竣工面积663.98万平方米，同比下降12.5%。
　　第三、商品房市场供需基本平衡。从供销情况看，2004年、2005年主城区批准可售商品房分别为1380万m2、1431.07万m2；实际销售1209万m2、1156.15万m2，今年1-7月主城区批准可售商品房为701.96万m2，实际销售640.62万m2，供需基本平衡。
　　从购房主体看，2005年重庆市外地区（含境外）购房者购房面积占主城区销售面积的6.13%，今年1-7月为8.99%，比2005年末提高2.86个百分点，表明重庆房地产消费主体以本地居民为主，外地购房者逐步增长。
　　第四、房价增长稳定协调。与东部发达地区相比，重庆房地产市场起步较晚，房价一直较低。近两年，随着城市基础设施的完善和商品房结构的改善及品质的提高，居民购房需求得以释放，商品房价格总体上稳定协调增长。2004年和2005年，重庆市主城区商品住房均价分别为2385元/m2、2587元/m2（建筑面积，下同），同比分别增长13.7%、8.45%。而同期重庆市地区生产总值同比分别增长12.2％，11.8%，城镇居民人均可支配收入分别增长13.9%和11.1%，房价增幅基本合理，与经济和收入增长基本协调。
　　今年1-7月，主城区商品住房成交均价2696元/平方米，同比增长2.31%，房价保持稳定。
　　（二）重庆市房地产发展情况与其他直辖市特别是西部地区比较：
　　一是房地产开发投资比较。2005年重庆房地产开发投资517.73亿元，同比增长27.8%，同比增幅比全国平均同比增幅高8个百分点。就北京、上海、天津、重庆四个直辖市而言，重庆投资额位居第三，投资增长速度位居第一。从西部省区看，重庆房地产开发投资额位居第二（四川位居第一，为699.28亿元），可以看出重庆房地产业已进入快速发展期。
　　二是商品房价格比较。2005年重庆主城区商品住房建筑面积均价为2587元/平方米，而上海、北京、天津的商品住房均价分别是重庆的2.61倍、2.60倍、1.56倍；与成都、西安、兰州、昆明、贵阳等西部主要城市相比，重庆市商品住房价格低于成都、西安、昆明，居第四位，价格同比增幅居第二位（低于成都），可以看出重庆市商品住房价格仍有较大的上升空间。
　　三是商品房销售面积比较。2005年重庆主城区商品房和商品住房销售面积分别为1156.15万平方米、1008.07万平方米，均位居四个直辖市的第三位；与成都、西安、兰州、昆明、贵阳等西部主要城市相比，居第一位，说明重庆房地产市场消费发展潜力巨大。
　　二、发展房地产市场的主要政策：
　　重庆市人民政府相关职能部门为保障房地产业的持续健康发展，从土地、规划、建设等方面形成了一个高效的服务体系。重庆市国土资源和房屋管理局是集土地、矿产资源、地质环境和房屋管理的一个政府宏观综合部门，并从市到各区县均建立了科学合理、高效服务的机构。
近年来，我市促进房地产业的持续健康发展的主要政策有以下几方面：
　　1、土地政策。一是经营性土地全部实行招标、拍卖、挂牌出让。二是所有要拍卖的土地都已做好“详规”，包括建设性详规和控制性详规。三是完善土地储备制度，尽可能坚持熟地出让。四是建立了土地供后跟踪监管制度。开发了建设用地跟踪监管信息系统，目前已在主城部分区试点推广；处置闲置用地，采取了征收闲置费、依法收回等方式，防止浪费土地。
　　2、房地产规划计划制度。一是加强房地产发展规划研究，在认真分析房地产市场需求的基础上，编制并严格执行房地产开发年度计划和城区控制性详规，合理确定房地产投资开发规模和各类商品房的供应比例，顺应国家调控政策结合重庆实际加大了普通商品住房的建设力度。二是加强城市房屋拆迁规划计划管理，合理确定拆迁规模和实施时序，控制拆迁带来的被动需求，按照“严控总量，分类对待，保证重点，项目可行”的原则，从2005年开始实行城市房屋拆迁规模计划管理。三是继续完善廉租住房保障体系。2007年主城区实现现有“双困”家庭廉租住房保障的全覆盖。
　　3、房地产信贷政策。一是银行提高房地产开发企业申请开发贷款的准入门槛。要求申请贷款的开发企业自有资金达到35%以上，楼盘达到一定开发规模，具有较高的资质方能申请贷款，部分商业银行要求房地产开发企业的信用评级必须达到AAA或一级开发资质。二是规范建筑施工企业流动资金贷款用途，加强房地产开发贷款管理。截至2005年12月末，重庆市金融机构全部房地产贷款余额为844.94亿元，同比增长了22.9%，比去年同期高1.8个百分点；金融机构自营性房地产开发类贷款余额为399.88亿元，同比增长21.86%，比去年同期高13.2个百分点。
　　4、房地产市场监管制度。一是建立了包括计划、金融、统计、国土房管等部门在内的联席会议制度，在计划立项、土地供应、金融贷款以及住宅价格等各环节加强监控，全面监测房地产市场运行情况，实施有效调控。二是规范市场秩序，倡导诚信和谐。严格商品房预售许可管理，推行商品房销售信息现场公示制度，要求房地产开发企业必须在售房现场公示项目土地使用权批准文件、预售许可证明、房屋面积测算报告、项目及配套设施平面示意图等八项信息；建立房地产广告发布登记备案制度，大力查处虚假、违规广告，防止不实广告误导消费者。近两年，针对部分开发企业放号认购等炒作行为，及时严肃查处房地产开发企业违规行为；加强开发资质管理，建立房地产信用档案体系，开展“五十佳”诚信房地产开发企业和“十佳”诚信中介企业评选活动，倡导诚信、和谐，促进房地产市场的公平、有序竞争。三是加强房地产市场信息系统和预警预报体系建设，建立市场信息采集及披露制度，定期开展市场形势分析。已建立了房地产交易、权属业务管理系统、商品房网上签约系统、房地产市场信息发布系统等，基本实现了商品房销售、合同备案、产权登记、统计分析、信息发布一体化；充分挖掘业务管理数据的功能，为准确判断房地产市场形势、及时发现市场运行中存在的问题、提出有针对性的调控对策提供了有力的技术支撑。
　　5、健全的房地产法规体系。制定了《重庆市城市规划管理条例》、《重庆市城市房地产开发经营管理条例》、《重庆市土地房屋权属登记条例》、《重庆市城镇房地产交易管理条例》、《重庆市城市房屋拆迁管理条例》、《重庆市物业管理条例》、《重庆市土地管理规定》、《重庆市建设用地监管若干规定》等地方性法规和政府规章，确立了规范房地产开发建设、土地房屋交易、权属登记的一系列制度，为确保全市房地产业长期平稳、健康发展提供了制度保障。
　　三、重庆已经成为宜居城市：
　　主要体现在：
　　（一）历史悠久、丰富多彩的巴渝文化：
　　重庆具有历史悠久的巴渝文化、丰富的陪都遗迹和独特的港口山城风貌，1986年被国务院列为国家历史文化名城。有着3000多年历史的巴渝地区，古文化遗存丰富，闻名遐迩。抗战时期，国民政府迁都重庆，遗存下大量抗战文化遗址。重庆是长江上游最大的内河港口，处于长江与嘉陵江汇合处的半岛山地上，依山而建，三面临水，建筑物层层叠叠，具有独特的山城风貌；重庆城市特点呈现为"多中心、组团式"布局结构，组团之间以江河山体和绿化相间，既相对独立，又彼此联系，组成城市空间的有机整体。重庆有长江三峡等丰富的旅游资源，是中国热点旅游地区之一。
　　（二）城市基础设施完备：
　　重庆是长江上游地区最重要的水陆空综合交通枢纽和物资集散地，目前市内公路、铁路、水路、民航、输气（油）管道五种运输方式齐全，立体主干交通网络已初步形成。
　　公路：目前已初步形成以重庆主城为中心“一环五射”的高速公路主骨架。有一纵一横2条国道主干线（在建）和一般国道5条，公路通车里程32344公里，其中高速公路748公里。“十五”期间重庆市边远区县实现了8小时以内到达主城区的目标。
　　水路：重庆是长江上游最大的主枢纽港口城市，和全国水运主枢纽港口之一，是我国西南地区江海联运、水陆换装的交通枢纽和外贸口岸。重庆市境内河航道形成长江、嘉陵江、乌江“一干两支”的高等级航道骨架，通航里程4222公里。
　　铁路：重庆目前是西南地区重要的铁路枢纽，境内拥有成渝线、渝黔线、襄渝线、达万线四条电气化铁路干线。渝怀线、遂渝线两条铁路已全线建成，另外沿江通道万宜铁路正在建设过程中。
　　航空：重庆现有民航机场2个：江北国际机场和万州机场，黔江机场正在建设，最终形成“一大两小”的机场格局。江北机场为国家干线机场，飞行区等级为4E级，可满足B747及以下飞机的起降。有连接国内50多个主要大中城市的航线，并开通了日本名古屋、韩国汉城、曼谷、东京等国外城市和香港、澳门特区的定期或不定期航线。万州五桥机场2003年建成投入使用，已先后开通了重庆、成都、西安、宜昌、广州、北京等航线。
　　管道：重庆市境内的干线管道主要包括输气管道和输油管道。可与铁路、公路、水路实施联运，有较好的交通衔接条件。
　　主城区交通：重庆主城区道路网以“一环五射”的高速公路为依托，建立起以城市快速路、主干路为骨架，以密集次干路和支路为基础，以枢纽站为中心，多种交通方式有机结合的城市道路系统，实现了主城区外环内各组团中心及重要节点到人民广场或外环线节点半小时通达。城市交通以公交巴士为主，以出租汽车为辅，另外还具有山城特色的缆车、过江索道、电梯及轮渡，拥有我国也是西部第一条城市轻轨。重庆主城区位于长江与嘉陵江交汇处，城市道路中有许多跨江的特大型桥梁，堪称中国的“桥都”。
　　城市建设在加快城市水、电、气供应，城市道路、园林绿化等基础设施建设的同时，加快了旧城改造和新区的开发，大大改变了城市的面貌。两江大桥和滨江路的建设及一些城市干道的扩建，大大改善了城市交通。大型自来水厂及污水处理厂的建成，改善了供排水状况。大型电厂的新建扩建和城市电网的改造，改善了城区长期供电不足问题。
　　按照“2010年建成长江上游交通枢纽，2020年建成长江上游经济中心、实现全面小康社会”的总体要求，重庆交通发展的总体思路是：由“一枢纽十干线”、“一专线七支线”的铁路网络，“三环十射三联线”为骨架的高速公路网，“一干两支”高等级航道，三大枢纽港区和五个重点港区为重点内容的内河航运中心和现代国际空港构成，基本形成长江上游综合交通枢纽的发展目标。
同时，重庆市将加大城市轨道网的规划建设，以渝中半岛和观音桥、沙坪坝、杨家坪、南坪等副中心为核心，形成一条环线、两条东西干线、四条南北干线的布局形态，将规划人口规模大于25万人以上的组团和片区全面串联起来，规划线路312公路，重庆市轨道交通的建设将极大的改变重庆主城区交通格局。
　　（三）城市环境与发展规划：
　　1、独特的山水名城。重庆山水名城保护有三大特色：一是主城区内的两街、八片，即渝中区的湖广会馆及东水门步行街区、沙坪坝的磁器口街区和红岩村、烈士墓、林园、黄山、南泉、上清寺、七星岗和解放东路等八个保护片；二是国家及原四川省、重庆市划定的包括三峡库区等大量文物保护单位；三是城市风貌，主要是保持山水园林城市的景观，包括天际轮廓线、两江水际线，保持山城特有的自由式路网、塑造城市入口形象、控制好城市整体建筑景观。
　　2、环境保护：重庆市在环境保护方面，前后实施了“四大行动”即“蓝天行动”、“碧水行动”、“生态行动”和“宁静行动”，全面推进环境保护各项工作，确保我市环境质量逐步改善，2005年主城区环境空气质量优良天数比例达到72.9%，多达256天，Ⅰ级天数达到32天，中度污染天数大幅下降，主城区的渝北区、北碚区是我市也是西部地区的唯一两个国家环境保护模范区。“十一五”期间我市将投入260多亿元资金，继续实施“碧水行动”计划，到2010年实现主城区饮用水源地水质100%达标，其它区县95%达标。
　　我市创建国家园林城市已拉开序幕，范围涉及主城11个区。我市将实施园林绿地，城市景观建设、蓝天、碧水、绿地行动，历史文化名城保护，市政公共设施建设等五项工程，确保2008年主城区绿地率达到31%以上，绿化覆盖率达到36%以上，人均公共绿地达到7.5平方米以上，城市中心区人均公共绿地面积达到5平方米以上，环境、景观、文物保护及其他市政基础设施项目指标达到或超过国家园林城市标准。
　　四、重庆房地产业的前景：
　　1、房地产业在国民经济中的支柱地位日益稳固，产业处于发展上升期。
自2003年国家作出把住宅业培育成我国新的经济增长点和消费热点的决定后，重庆市十分重视房地产业的发展，通过多年培育，房地产业已成为拉动我市经济增长的支柱产业。从消费看，住房与汽车已成为居民新的消费热点，这种热点支柱地位的确立将为房地产业在未来一段较长时期内快速增长奠定基础。从投资看，目前房地产开发投资占全社会固定资产投资的1/4，房地产业对社会经济的影响进一步增强，其支柱地位进一步强化。
　　2、城市化进程加快将为房地产业带来良好发展机遇。
　　重庆作为一个城市化水平还较低的直辖市，在未来的相当一段时间内，提高城市化率将是政府的一项重点工作。目前，我市的城市化率为45.2%，根据我市国民经济和社会发展“十一·五”规划，我市在未来5年内城市化率将达到52%（即每年城镇化率将提高1.5个百分点以上，每年将约有50万农村人口因城市化转为城市人口，按现有人均住房建筑面积水平〈24.3平方米〉每年有1000多万平方米的住房需求），未来15年内城市化率将达到65%。为实现这一目标，重庆市计划将主城区幅员面积从上一轮规划的600平方公里扩展到本轮规划的2737平方公里。城市范围的拓展，城市化率的提高所带来的房地产需求将促进房地产业迅速发展。
　　3、中央把重庆建设成为长江中上游的经济中心的城市定位将为房地产业的发展创造良机。
　　重庆作为中国西部唯一的直辖市，肩负着在社会经济各方面辐射西部、带动西部发展的历史重任。国家在资金、项目、政策等多方面给予重庆支持与扶持，8年来，重庆的城市竞争力、吸引力已得到较大提高，其对西部省区特别是三峡库区沿线经济带的辐射与带动作用初步显现并逐步增强。随着重庆建设步伐的加快，其作为长江中上游经济中心的作用将进一步发挥，已成为重庆经济支柱产业的房地产业必将获得更多发展良机。
　　4、基础设施建设提速和净化环境工程的推进为房地产业的蓬勃发展奠定了良好基础。
　　完善的基础设施是房地产业发展的基础。“十五”期间，我市基础设施建设全面提速，“8小时重庆”通达工程、“半小时主城”畅通工程顺利完成，机场、铁路、港口、轨道、桥梁的建设从水、陆、空搭建了与市外地区的直接联系通道，降低了市内交通成本，城市扩展提速，为房地产业的蓬勃发展奠定了良好基础。另一方面，我市政府近年来十分重视对重庆这座老工业基地的环境净化与保护，蓝天、碧水、绿地、宁静四大行动的落实和推进使重庆的人居环境得到较大改善，“十一五”期间，我市将继续推进这四大工程，我相信，山水重庆的独特魅力将吸引越来越多的人士到重庆置业、定居。
　　5、居民收入的增加将为房地产业的发展提供持续动力。
　　目前，我市城市居民的人均住房建筑面积为24.3平方米，根据我市国民经济与社会发展计划确立的目标，我市城镇居民住房人均建筑面积在未来5年内将达到28平方米、未来15年内将达到35平方米，这一目标的确立将为房地产业带来巨大需求。另一方面，我市全市GDP未来5年内保持年均增长10%，2010年计划达到5000亿元左右，人均GDP达到2000美元，城市居民人均可支配收入将达到15000元。持续增长的居民收入将提高居民的支付能力，作为消费热点的房地产业将因此得到持续发展的动力。
　　我的介绍到此结束，谢谢大家！